உங்கள் சொத்துக்கான பாதுகாப்பு... பட்டா வாங்குவது எப்படி ?

கே.அழகுராமன், வழக்கறிஞர், உயர் நீதிமன்றம், சென்னை.பாதுகாப்பு கவசம், அதாவது ஹெல்மெட், நம் தலைக்கு மட்டுமல்ல, நம் அடுத்த தலைமுறைக்கென நாம் வாங்கிய சொத்துக்களுக்கும் மிக  மிக அவசியம். சொத்துக்கு ஹெல்மெட்டா, என்னது அது,  அதை எப்படி வாங்குவது என்று கேட்கிறீர்களா?

நம் சொத்துக்கு ஹெல்மெட் என்றால் அது பட்டாதான். பட்டா என்பது அரசு  நில உரிமைப் பதிவேடு ஆகும். இது  அரசால் உங்கள் சொத்தின் மீதான உங்கள் உரிமையை சான்றிட்டு, அங்கீகாரம் அளிக்கும் ஆவணம் ஆகும்.

பல லட்சம் ரூபாய் செலவு செய்து, பத்திரங்கள் வாங்கி, பதிவு செய்யப்பட்டு தானே சொத்தினை கிரயம் செய்தேன். பிறகு எதற்கு பட்டா வாங்க வேண்டும் என்று நீங்கள் கேட்கலாம். பல ஆயிரம் ரூபாய் செலவு செய்து வாங்கிய வாகனத்தில் பயணிக்கும்போது, சில நூறுகளில் வாங்கிய ஹெல்மெட் நம் தலையை பாதுகாப்பது போல்தான் ‘பட்டா’வின் செயலும். உங்கள் சொத்தின் உரிமை (Title) குறித்து, கேள்விக்குறி எழும்போது, அந்தச் சொத்தின் தன்மை, அளவு, அமைவிடம், புல எண் போன்ற எந்த விஷயத்தில் பிரச்னை என்றாலும், அதனை, நீதிமன்றங்கள் தீர்த்து வைப்பது உங்களது கிரயப் பத்திரம் மற்றும் பட்டாவை வைத்துதான்.

பட்டா, சிட்டா, அடங்கல் போன்ற வருவாய்த் துறை ஆவணங்கள்தான் உங்களின் அனுபவத்தையும், நிலத்தின் மீதான உங்களின் ஆளுமையையும் உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள். இவை  மட்டுமே உங்களின் உரிமையை ஏற்படுத்துவதில்லை என்றாலும், உங்கள் உரிமையை, கிரயப்பத்திரத்துடன் சேர்த்து, நிலைநாட்டி, உங்களைக் காப்பாற்றும் ஆவணங்கள் (Supporting Documents) ஆகும். 

இப்போது பட்டா என்ற பாதுகாப்புக் கவசம் உங்கள் சொத்துக்கு அவசியம் என்பதை புரிந்து கொண்டிருப்பீர்கள். இதனை எப்படி பெறுவது? 

பொதுவாகவே, கிரயப்பத்திரப் பதிவின்போதே பட்டா மாறுதல் படிவம் ஒன்றும் விற்பவரால் கையெழுத்து செய்து தரப்படும். அதனை பதிவுத் துறை, பிறகு வருவாய்த் துறைக்கு அனுப்பி, உங்களின் கிரயத்தின் அடிப்படையில் அந்த பழைய பட்டாவை உங்கள் பெயருக்கு மாற்றம் செய்து தருதல் வேண்டும். இது தன்னிச்சையாக ஒருபோதும் நடக்காது. எனவே, நாம்தான் நம் பெயருக்கு மாற்றிக் கொள்ள வேண்டும்.

நாம் செய்ய வேண்டியது, பட்டா மாற்றத்துக்கென முதலில், சொத்து அமைந்துள்ள கிராம நிர்வாக அலுவலரிடம் ஒரு சாதாரண விண்ணப்பம் கொடுத்தல் வேண்டும். (தி.நகர் என்பது மாம்பலம் கிராமம். மயிலாப்பூர், இசிஆர் மற்றும் ஓஎம்ஆர் போன்ற அனைத்தும் இன்றளவும், கிராமங்களில்தான் அடக்கம்) அதனுடன், உங்கள் கிரயப்பத்திரம், இதர மூல ஆவணங்கள், பழைய பட்டா, சிட்டா, அடங்கல் போன்ற அனைத்து ஆவணங்களின் தெளிவான நகல்களையும் இணைத்து இரண்டு ரூபாய் கோர்ட் ஸ்டாம்பு வாங்கி ஒட்டி சமர்ப்பித்தல் வேண்டும்.

சொத்துக்கு வரி கட்டி இருந்தால், பட்டா விண்ணப்பத்துடன் அந்த நாள் வரை கட்டிய வரி ரசீதுகளை இணைத்தல் வேண்டும். சம்பந்தப்பட்ட  கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO) கிராம கணக்குகளில் உள்ள புல வரைபடத்தினை (Field Map) ஒப்பிட்டு, ஆய்வு செய்து, பின்பு அதன்படி உங்கள் கிரயப் பத்திரத்தினை சொத்துடன் சரிபார்த்து, சர்வேயர் உதவியுடன் அந்தச் சொத்தினை களப்பணி (Spot Inspection) செய்து, அதன் பின்னர் ஒரு குறிப்பினை அந்த இருவரும், துணை வட்டாட்சியர் /வட்டாட்சியரின் பார்வைக்கு அனுப்புவார்கள். அவர்கள் அனைத்தையும் ஆய்வு செய்து, ஆவணங்களை நன்கு பரிசீலித்து, அரசு ஆவணங் களுடன் ஒப்பிட்டு, உங்கள் பெயருக்கு பட்டா வழங்க உத்தரவிட்டு பிறகு பட்டா வழங்கப்படும்.

பின்பு அரசு கோப்புகளில் தக்க திருத்தங்கள் செய்யப்படும். உங்களுக்கான பட்டாவில் சொத்தின் புல எண், உரிமையாளர் பெயர், அப்பா பெயர், சொத்தின் பரப்பு, கிராமம், போன்ற அனைத்து விவரங்களும் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

நிலமானது அரசு கையகப்படுத்தி இருப்பின், பட்டா வழங்கப்பட மாட்டாது. அரசு ஆவணங்களில் புல எண்ணைக் குறிப்பிட்டு, அந்த கையகப்படுத்தி உள்ள குறிப்பு செய்திருப்பார்கள். அதன் அடிப்படையில் பட்டா மறுக்கப்படும். எனவே, சொத்து வாங்கும்போதே பட்டா உள்ளதா எனப் பார்த்து வாங்கினால், உங்கள் சொத்தின் உரிமையானது, இதுபோன்ற எந்த ஒரு சந்தேகத்துக்கும்  இடமளிக்காது. உங்கள் சொத்து மதிப்பீட்டில் நீங்கள் உறுதியாக விலை நிர்ணயம் செய்யலாம்.  வங்கிக் கடன் / அடமானப் பாதுகாப்பு / பயிர்க்கடன் பெறும் சமயங்களில் பட்டாவின் பங்கு முக்கியமானதாகும்.

பட்டாவில் பெயர் மாற்றம்!

ஒரு நில உரிமையாளர் உயில் எதுவும் எழுதாமல் இறந்து போக நேரிட்டால், அவரது வாரிசுகளுக்கு முன்பே வழங்கிய பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் மட்டுமே செய்யப்பட்டு, அவரது வாரிசுகளுக்கு வழங்கப்படும். இறந்த நபரின் இறப்பு சான்றிதழ், வாரிசு சான்றிதழ் மட்டுமே போதுமானது.

தனிப் பட்டா!

உயில் எழுதியிருக் கும்பட்சத்தில், உயிலின் நம்பகத்தன்மை கேள்விக்குறியாகாத நிலையில், உயிலின், பயனாளர் எவரோ, (Beneficiery) அவருக்கு அவரது பெயரில் நீதி மன்ற மெய்ப்பித் தலுக்குப்பின் தனிப் பட்டா வழங்கப்படும்.
தற்போது, சென்னையைப் பொறுத்தவரை அரசு, எழும்பூர், மயிலாப்பூர் போன்ற நில உடைமை ஆவணப்பதிவுகள் அதிகம் கொண்டுள்ள கிராமங்களை தேர்ந்தெடுத்து அதனை, கணினி வழி செயல்பாட்டுக்காக முழுமையாக, மின் ஆவணப்படுத்தும் முனைப்பில் உள்ளது. இது முழுமை பெற்றால், வருவாய்த் துறையும், பதிவுத் துறையும் ஒரு சென்ட்ரல் சர்வர் மூலம் இணைக்கப்பட்டு, சொத்தின் உரிமை மாற்றத்தின் போது, உங்கள் கிரயப்பத்திரம் பதிவாகி, பதிவேற்றம் செய்யப்பட்டவுடன், வருவாய்த்துறை (Auto Flow From Data Base) உடனடியாக கிரயம் பெற்ற நபருக்கு  பட்டா வழங்கிவிடும்.

பட்டா வாங்கிவிட்டீர்கள் என்றால் உங்கள் சொத்துக்கான பாதுகாப்பு கவசம் ரெடி என்பதை தெரிந்துகொள்ளுங்கள்!

---

ஃப்ளாட்டுக்கு கூட்டுப்பட்டா!

கிராமங்களைக் கணக்கிடுகையில், நகரத்தில் பட்டாவின் பங்கு மற்றும் பெயர் மாற்றம் குறித்த விழிப்பு உணர்வு குறைவு எனக் கூறலாம். காரணம், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் மற்றும் நிலத்தின் மீதான அவர்களுக்குள்ள ‘பிரிபடாத பாக உரிமை’ (Undivided Share in the Land) ஆகும். இரண்டு கிரவுண்ட் நிலத்தில், பதினாறு ஃபிளாட்கள் சம அளவில் கட்டப்பட்டு விற்கப்பட்டால், ஒரு ஃப்ளாட் உரிமையாளரின் நில உரிமையானது 300 சதுர அடிகள் மட்டுமே. இதுவே பல அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்றால் இன்னும் குறைவாகவே உரிமைப்படும். அப்போது,  முன்பே வழங்கப்பட்ட ஒரு பட்டா வானது, பதினாறு உரிமையாளர்களை சென்றடைய வேண்டிய நிலை ஏற்படும். அப்போது தனிப்பட்டா வழங்காமல், கூட்டுப் பட்டா (Joint Patta) வழங்கப்படும். அனைவரின் பெயரும் ஒரே பட்டாவில் குறிப்பிடப்பட்டு, அவர்கள் உரிமை கொண்டுள்ள பிரிபடாத பாகத்தின் விஸ்தீரணமும் விவரிக்கப்பட்டிருக்கும்.