சட்டம் செல்வதென்ன! வாடகை கட்டிடங்கள் குறித்தது

கேட்பவரெல்லாம் கேட்கலாம்! ''நான் கடந்த 1993-ல் அம்பத்தூர் அயப்பாக்கத்தில் வீடு கட்டி, வாடகைக்கு விட்டேன். தற்போது, குழந்தைகளின் படிப்பு காரணமாக வீடு எனக்குத் தேவைப்படுவதால், வாடகைக்கு இருப்பவரிடம் வீட்டை காலி செய்ய சொன்னேன். அவரும் சம்மதித்து, வெள்ளை அடித்த செலவாக 20,000 ரூபாயையும், நாங்கள் முன்பணமாக பெற்ற தொகை 15,000 ரூபாயையும் பெற்றுக் கொண்டார். அவர் வீட்டைக் காலி செய்வார் என்று நான் காத்திருக்க, என் வீடு தேடி வந்தது 'ஸ்டே இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டர்'! போன் செய்து கேட்டபோது, '2 லட்சம் ரூபாய் தந்தால்தான் வீட்டை காலி செய்வேன். அப்படியில்லையென்றால் உச்சநீதிமன்றம் வரையிலும் செல்வேன்' என்று மிரட்டுகிறார். என்னிடம் எதுவும் விசாரிக்காமல் இப்படி ஒரு ஸ்டே ஆர்டரை கோர்ட்டால் தர முடியுமா? வழக்கு என்று போனால் நியாயம் கிடைக்க வருடங்களாகும் என்கிறார்களே.. இப்போது என் அவசரத்துக்கு பணத்தைக் கொடுத்துத்தான் வீட்டை காலி செய்ய இயலுமா? வீட்டுக் கடனைக் கட்டிக் கொண்டிருக்கும் என் போன்ற எளியோருக்கு சட்டத்தில் நீதிக்கு இடம் இருக்கிறதா?'' சங்கரராமன் வழக்கறிஞர் கடலூர், ''பொதுவாக வீட்டை வாடகைக்கு விடும்போது எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தம் செய்து கொள்வது நல்லது. இதற்கு வீட்டு வாடகை, முன்பணம் (பத்து மாத வாடகையை முன்பணமாகப் பெறலாம்) வாடகைக்கு விடும் தேதி உள்ளிட்ட விவரங்களை எழுதி, 20 ரூபாய் ஸ்டாம்ப் பேப்பரில் 'அக்ரிமென்ட்' போட்டு, வீட்டு உரிமையாளரும் வாடகைதாரரும் கையெழுத்திட்டு ஆளுக்கு ஒரு 'காப்பி' வைத்துக் கொள்ள வேண்டும். இந்த எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தம் செய்வதால் இருதரப்பினரும் நேரடியாக நீதிமன்றத்தை அணுகுவதற்கும், கேஸ் போடும்பட்சத்தில் விரைவில் வழக்கை முடிக்கவும் வழிவகுக்கும். ஆனால், பெரும்பாலானவர்கள் நம்பிக்கையின் அடிப்படையில் வாய்மொழி உத்தரவில்தான் வீட்டை வாடகைக்கு விடுகின்றனர். இப்போது சட்டப்படி நீங்கள் என்ன செய்யலாம் என்று சொல்கிறேன்.. ஒரு வாடகைதாரரை வெளியேற்ற வேண்டும் என்றால், அதற்கு தகுந்த காரணங்களை தெரிவிக்க வேண்டும். உதாரணத்துக்கு: தொடர்ந்து 3 மாதங்களாக ஒருவர் வாடகை கட்டத் தவறும் பட்சத்தில் 'வேண்டுமென்றே வாடகை கட்டத் தவறுகிறார்' - என்று காரணம் காட்டி, 'அவர் குடியிருக்கும் இடத்தை காலி செய்ய வேண்டும்' என்று நீதிமன்றத்தில் மனுதாக்கல் செய்யலாம். வாடகைக்கு விட்டிருக்கும் இந்த வீட்டைத் தவிர வேறு எந்த சொத்தும் உங்களுக்கு இல்லை என்றால், 'நான் குடியேற வேண்டிய நிர்பந்தம் ஏற்பட்டுள்ளது' என்பதைக் காரணம் காட்டி வாடகைதாரரை வெளியேறச் செய்யலாம். வீட்டை இடித்துக் கட்டுதல், வீட்டுக் கடனை அடைக்க சிரமப்படுதல் போன்ற மேலும் சில வலுவான காரணங்களை சொல்லியும் வெளியேறச் செய்ய முடியும். மற்றபடி, சட்டத்துக்குப் புறம்பாக வாடகைதாரரை குடியிருக்கும் இடத்திலிருந்து வெளியேற்ற முடியாது. அவ்வாறு வெளியேற்றும் முயற்சியை வீட்டின் உரிமையாளர் மேற்கொண்டால், வாடகைதாரர் நீதிமன்றத்தை அணுகி தடை உத்தரவு கோரலாம். 'வீட்டின் உரிமையாளர் சட்டத்துக்குப் புறம்பாகத் தன்னை வீட்டை விட்டு வெளியேற்ற முயற்சிக்கிறார்' என்பதற்கான ஆதாரங்களை வாடகைதாரர் சமர்ப்பிக்கும் பட்சத்தில், நோட்டீஸ் இல்லாமலேயே உரிமையாளருக்கு 'இடைக்கால உறுத்துக் கட்டளை' எனப்படுகிற 'இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டர்' (மிஸீழீuஸீநீtவீஷீஸீ ஷீக்ஷீபீமீக்ஷீ) வழங்க நீதிமன்றத்துக்கு அதிகாரம் உண்டு. இதைத்தான் வெகு ஜன மொழியில் தடை உத்தரவு (அ) ஸ்டே என புரிந்து கொள்கிறோம். ஆனால், இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டர் வேறு. ஸ்டே வேறு! 'இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டர்' என்பது நடக்கப் போகிற ஒரு விஷயத்தை நிறுத்துவது.. நடந்து கொண்டிருக்கிற ஒரு விஷயம் தொடராமல் நிறுத்தி வைப்பது 'ஸ்டே'. தாங்கள் 'இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டர்' பெற்றிருக்கும் பட்சத்தில் நீதிமன்றத்துக்குச் சென்று வாடகைதாரர் போட்டிருக்கும் வழக்கின் மீது தகுந்த பதிலைக் கொடுத்து, வழங்கப்பட்ட 'இன்ஜெங்ஷன் ஆர்டரை' இடைக்காலமாக நீக்க முடியும் (க்ஷிணீநீணீtவீஸீரீ tலீமீ ஷீக்ஷீபீமீக்ஷீ ஷீயீ வீஸீழீuநீtவீஷீஸீ). பிறகு, அவரை வெளியேறச் சொல்லி நீங்கள் வீட்டில் குடியேறலாம். பொதுவாக, நீதிமன்றங்களுக்கு வழக்குகள் வருகிறபோது 'இரு தரப்புக்கும் தகுந்த வாய்ப்பளிக்க வேண்டும்' என்ற நோக்கத்தினால் காலதாமதம் ஏற்படுவது தவிர்க்க முடியாததாகி விடுகிறது. அதற்காக, 'உச்சநீதிமன்றம் வரை செல்வேன்' என்கிற அச்சுறுத்தலுக்கெல்லாம் நீங்கள் பயப்பட வேண்டியதில்லை. 'பணம் கொடுத்துதான் வாடகைதாரரை காலி செய்யவேண்டும்' என்பது சட்டத்துக்கு விரோதமானது. ஒரு வழக்கறிஞரை சந்தித்து சமாதான முறையில் தீர்வு கண்டால் காலதாமதத்தையும் மன உளைச்சலையும் தவிர்க்கலாம். சமாதானமாக வழக்குகளை முடித்துக் கொள்ள வேண்டும் என்பதுதான் தற்போதைய நீதிமன்றங்களின் மனோநிலையும்கூட. பிரச்னைகளைக் கண்டு பயப்பட வேண்டாம். அவற்றை நேரடியாக சந்தித்து, சுமுகத்தீர்வு காண முயலுங்கள்.'' -------------------------------------------------------------------------------- வரலட்சுமி அம்மாளிடம் வீடு வாடகைக்கு வேண்டுமென்று வந்து கேட்ட சேகருக்கு, மாத வாடகை பேசி, வீட்டில் உள்ள போர்ஷனை வாடகைக்கு விட்டார்கள். அக்ரிமெண்ட் பற்றிய விவரம் தெரியாததால், சேகரின் வாய்வழி உறுதி மொழியை அப்படியே நம்பிவிட்டார் வரலட்சுமி அம்மாள். ஆனால், இரண்டே மாதத்தில் சேகர், அந்தப் போர்ஷனில் ஜெராக்ஸ் கடை வைத்து வியாபாரத்திற்குப் பயன்படுத்த ஆரம்பித்து விட்டான். வீட்டு உபயோகத்திற்காக என்று மின்சார கனெக்ஷனை வாங்கி வியாபாரத்திற்குப் பயன்படுத்தியதால் வரலட்சுமி அம்மாளுக்கு எச்சரிக்கையுடன் அபராதமும் விதித்து விட்டது மின்சார வாரியம்! வாடகைக்கு வீடு கேட்டு வரும் சேகரைப் போன்ற ஆட்களை எப்படிச் சமாளிப்பது? இதற்காகத்தான் சென்ற இதழில் சொன்னது போல், அக்ரிமெண்ட் அவசியம். அக்ரிமெண்டில் சட்டத்திற்குட்பட்ட ஷரத்துகளைப் போட வேண்டும். அதில் ‘குடியிருக்க’, ‘வியாபாரத்துக்கு’ போன்ற விஷயங்கள் இடம்பெற்று பெற்றுவிட்டால் சட்டப்படி நடவடிக்கை எடுக்க வசதியாக இருக்கும். அக்ரிமெண்ட் இல்லாவிட்டால்கூட சட்டப்படி நடவடிக்கை எடுக்கலாம். வீட்டுச் சொந்தக்காரர்கள் திரும்ப தங்களுக்கே வீடு வேண்டும் என்று கீழ்வரும் காரணங்களுக்காக, கோர்ட்டில் கேஸ் போடலாம். தன்னுடைய சொந்த உபயோகத்திற்காக வேண்டும். வாடகை சரியாக வரவில்லை. கட்டிடம் இடிந்து விழும் நிலையில் இருப்பதால், வீட்டை ரிப்பேர் செய்ய வேண்டும். வீட்டை சட்டத்திற்குப் புறம்பான காரியங்களுக்காகப் பயன்படுத்துகிறார்கள். ஓரிடத்துக்குப் பல வருடங்களாக, ஒரே வாடகையைத்தான் கொடுத்துக் கொண்டிருப்பார்கள். (குறிப்பாக தனியாரிடமிருந்து லீஸ§க்கு எடுத்து அரசு குத்தகைக்கு விட்டிருக்கும் பெட்ரோல் பங்குகள்) தற்போதைய மார்க்கெட் நிலவரப்படி, வாடகையை நிர்ணயம் செய்யச் சொல்லியும் மனுதாக்கல் செய்யலாம். இன்னுமொரு முக்கியமான விஷயம், சட்டத்திற்குப் புறம்பான காரியங்களில், தற்போது தீவிரவாத அமைப்புகள் இயங்கி வருவது, பரவலாக நடக்கிறது. நான்கைந்து வாலிபர்கள் அல்லது பெண்கள் (உயிரே படத்தில் வரும் மனிஷா கொய்ராலா போல) வேலைக்குப் போவதாகவோ, காலேஜில் படிப்பதாகவோ சொல்லி வீடு எடுத்துத் தங்கி விடுவார்கள். அங்கே இருந்து கொண்டு, தங்களது அமைப்புகளுக்கு உதவியாக வேலை செய்வார்கள். இதைத் தடுக்க அவர்கள் படிக்கும் காலேஜ், வேலை செய்யும் இடங்களிலிருந்து ஃபோட்டோ ஐடென்டியுடன் கடிதம் கொண்டுவந்தால்தான் வீடு வாடகைக்கு என்று தீர்மானமாகச் சொல்லிவிடலாம். இல்லையெனில், இவர்கள் தீவிரவாதிகள்தான் என்று, பிறகு காவல்துறை கண்டுபிடித்துவிட்டால், அவர்களை மட்டுமல்ல... வீட்டுச் சொந்தக்காரரையும், கைது செய்வதுடன், வீட்டையும் சீல் வைத்து விடுவார்கள். பிறகு வீட்டை மீட்க கோர்ட்டில் கேஸ் போட்டு பல வருடங்கள் போராடித்தான் வீட்டைத் திரும்பப் பெற வேண்டும். அதனால் வீட்டை வாடகைக்கு விடும் போது கவனமாக இருக்க வேண்டும். பலருக்கும் பலகாலமாக ஒரு சந்தேம் உண்டு. பன்னிரண்டு வருடங்கள் தொடர்ந்து ஒரு வீட்டில் குடியிருந்தால் அந்த வீடு நமக்கு சொந்தமாகிவிடுமா?’ என்பதுதான் அது. இது சாதாரண மக்கள் நடுவில் இருக்கும் ஒரு கருத்து. இதற்கு எப்படி சட்டப்படி விளக்கம் கொடுக்கலாம்? ‘‘ஒருவர் மற்றொருவருக்குச் சொந்தமான இடத்தில், அவருக்குத் தெரிந்தே, வாடகையோ, குத்தகைத் தொகையோ கொடுக்காமல், 12 வருடங்கள் தொடர்ந்து இருந்தால் அந்த இடம் குடியிருப்பவருக்கு சொந்தம்’’ என்கிறது சட்டம். இதை ‘அட்வர்ஸ் பொசஷன்’’ (Adverse Possession)’’ என்பார்கள். நடைமுறையில் இது நடக்கிறதா? ஏமாந்த வாயில்லாப் பூச்சிகளாக இருக்கும், சில நிலச் சொந்தக்காரர்களிடம் இது இன்னும் நடந்து கொண்டுதான் இருக்கிறது. மற்றபடி, பன்னிரண்டு வருடம் ஒருவர், ஒரே இடத்தில் தொடர்ந்து இருந்தால், அவருக்கு அந்த இடம் சொந்தமாகி விடாது.